（第二批）

目 錄

案例一：某物業(yè)服務公司訴陶某、賢某某物業(yè)服務合同糾紛案

案例二：何某、曾某訴某商業(yè)運營管理公司物業(yè)服務合同糾紛案

案例三：江某訴某物業(yè)公司排除妨害糾紛案

案例四：甲物業(yè)服務公司訴某小區(qū)業(yè)委會物業(yè)服務合同糾紛案

案例五：某小區(qū)業(yè)委會訴某物業(yè)管理公司、某物業(yè)管理公司某分公司業(yè)主共有權糾紛案

案例六：林某訴某物業(yè)服務公司物業(yè)服務合同糾紛案

案例七：黎某、黃某反訴某物業(yè)集團公司物業(yè)服務合同糾紛案

案例八：黃某訴王某某、劉某某等12人排除妨害糾紛案

案例九：鄒某訴某物業(yè)公司及某小區(qū)業(yè)委會確認合同無效糾紛案

案例十：某物業(yè)管理公司訴吳某某物業(yè)服務合同糾紛案

案例一：房屋非因買受人原因未完成交付且未入住的，物業(yè)服務費應由建設單位承擔

——某物業(yè)服務公司訴陶某、賢某某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

2011年8月29日，陶某、賢某某夫妻購買了某小區(qū)房屋一套。因該房屋未經(jīng)住建部門允許改變設計用途，至今未辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，陶某、賢某某亦未實際入住。2019年1月28日，某物業(yè)服務公司與案涉小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)服務合同》并于當日生效。2024年8月，某物業(yè)服務公司向法院起訴，請求判令陶某、賢某某交納2019年2月1日至2024年6月30日期間的物業(yè)服務費及相應的違約金。陶某、賢某某主張，因案涉房屋存在主臥未安裝窗戶、漏水等問題，開發(fā)商一直未予整改，其沒有辦理交房手續(xù)，未使用過該房屋，不應支付物業(yè)服務費。

二、裁判結果

審理法院認為，《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納?！薄端拇ㄊ∥飿I(yè)管理條例》第十七條第四款規(guī)定：“已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設單位為業(yè)主?！北景钢?，案涉房屋未辦理不動產(chǎn)登記的原因在于未經(jīng)住建部門允許改變設計用途。同時，案涉房屋因存在質量問題尚未達到交付使用條件，買賣雙方至今未辦理交房手續(xù)，陶某、賢某某也未實際入住。在沒有充分證據(jù)證明未辦理交房手續(xù)等可歸責于陶某、賢某某的前提下，要求其支付物業(yè)服務費和違約金有失公平，且不符合法律規(guī)定。審理法院遂判決駁回某物業(yè)服務公司的全部訴訟請求。

三、典型意義

權利義務對等原則是民事法律關系的基本原則，在審理涉物業(yè)糾紛案件中也應當堅持這一原則。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條和《四川省物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，已竣工達到交付使用條件的房屋，尚未交付給購房人的，物業(yè)服務費應由建設單位承擔；已經(jīng)交付給購房人的，物業(yè)服務費由購房人支付。故購房人支付物業(yè)服務費的起始時間應為購房人接收房屋的時間。物業(yè)服務人應建立房屋驗收交接臺賬，準確掌握物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的房屋驗收交接情況和房屋空置情況，依法依約向已接收房屋的購房人請求支付物業(yè)服務費，共同促進物業(yè)服務關系和諧穩(wěn)定。

四、規(guī)范指引

《物業(yè)管理條例》

第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

《四川省物業(yè)管理條例》

第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同約定，享有業(yè)主權利，承擔業(yè)主義務。

不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權人為業(yè)主。

尚未依法辦理房屋所有權登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務：

（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權的；

（二）因繼承取得房屋所有權的；

（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的；

（四）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設單位為業(yè)主。

案例二：物業(yè)服務人不得以電力容量、消防安全等條件不足為由阻礙安裝新能源充電設施

——何某、曾某訴某商業(yè)運營管理公司物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

何某、曾某系某商業(yè)廣場地下車庫某車位的所有權人。2019年2月19日，何某、曾某與某商業(yè)運營管理公司簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定該公司對某商業(yè)廣場公用部位、公用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序、交通等項目提供維護、修繕、服務與管理等物業(yè)服務，并約定地下車位服務費為360元/年。2022年11月13日，何某、曾某向某商業(yè)運營管理公司物業(yè)工作人員申請在其車位上安裝充電樁，要求該公司在《車位及允許施工證明》上加蓋公章以允許其施工，但該公司以電力負荷難以承受大量新能源汽車充電樁安裝，“消防過不到了”為由拒不蓋章。何某、曾某遂向法院起訴。

二、裁判結果

審理法院認為，在業(yè)主安裝充電樁時，物業(yè)服務人充當?shù)氖桥浜蠘I(yè)主對申報材料進行形式審查的角色。在案涉商業(yè)廣場并未成立業(yè)委會亦無居民委員會制定相關規(guī)則的前提下，何某、曾某申請在其自有車位安裝充電樁，某商業(yè)運營管理公司作為物業(yè)服務人應當積極響應國家節(jié)能減排舉措，按照供電公司要求，出具允許施工的相關證明，予以配合、提供便利。物業(yè)服務人出具同意安裝的證明僅是安裝充電樁的一個環(huán)節(jié)，至于何某、曾某的車位是否具備安裝充電樁的條件，是否對用電安裝、消防安全、道路交通、人防效能等產(chǎn)生影響，還有賴于供電公司等相關部門依據(jù)現(xiàn)場勘查情況判斷。物業(yè)服務人對此并無決定權，故未經(jīng)專業(yè)機構認定，其不得以電力容量、消防安全等理由阻礙安裝新能源汽車充電設施。業(yè)主安裝充電樁后，物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)充電設施存在安全隱患時，可以及時行使物業(yè)管理權利予以糾正、制止。審理法院遂判決某商業(yè)運營管理公司為何某、曾某出具允許安裝充電樁施工的證明。

三、典型意義

大力發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)對能源安全、節(jié)能減排及大氣污染防治意義重大，充電設施建設是新能源汽車推廣應用的重要舉措。人民法院應切實保障新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展大局，積極回應人民群眾在居民區(qū)安裝充電樁的訴求，督促物業(yè)服務人依法履行配合義務，保障業(yè)主合法權益。業(yè)主在自有車位安裝充電樁，系對其建筑物專有部分享有的占有、使用、收益和處分權利的合法行使，亦符合民法典第九條規(guī)定的綠色原則，物業(yè)服務人應配合出具同意安裝證明等材料，不得以對安裝條件、電容容量、消防安全等的質疑為由進行阻礙。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第九條 民事主體從事民事活動，應當有利于節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境。

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

《國家發(fā)展改革委 國家能源局 工業(yè)和信息化部 住房城鄉(xiāng)建設部關于加快居民區(qū)電動汽車充電基礎設施建設的通知》

第六條 發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)積極作用。在居民區(qū)充電基礎設施安裝過程中，物業(yè)服務企業(yè)應配合業(yè)主或其委托的建設單位，及時提供相關圖紙資料，積極配合并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)用戶需求及業(yè)主大會授權，利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施并提供充電服務。地方可充分利用財政資金杠桿作用，對配套服務與管理積極主動、成效突出的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎補。

案例三：業(yè)主不同意通過人臉識別驗證出入物業(yè)服務區(qū)域的，物業(yè)服務人應當提供其他合理、便捷的驗證方式

——江某訴某物業(yè)公司排除妨害糾紛案

一、基本案情

案涉小區(qū)業(yè)委會為提升小區(qū)智慧化管理水平、增強小區(qū)安全保障，在該小區(qū)前、后門安裝了人臉識別門禁系統(tǒng)并交由某物業(yè)公司進行管理。此后，該小區(qū)業(yè)主進入前門或出入后門只能通過人臉識別驗證開門。該小區(qū)業(yè)主江某認為將人臉信息錄入小區(qū)門禁系統(tǒng)或對其權益造成侵害，故拒絕錄入。后因門禁系統(tǒng)限制，江某進出小區(qū)或是請求保安開門，或是跟隨其他業(yè)主，極為不便。經(jīng)與某物業(yè)公司協(xié)商未果，江某訴至法院，請求某物業(yè)公司拆除人臉識別門禁系統(tǒng)、消除限制。

二、裁判結果

審理法院認為，案涉小區(qū)為安全管理設置人臉識別門禁系統(tǒng)，目的合法。但在業(yè)主明確拒絕提供個人信息的情況下，某物業(yè)公司將人臉識別作為出入小區(qū)的唯一驗證方式，侵害了業(yè)主對個人信息處理的決定權，對業(yè)主出入小區(qū)造成障礙。在此前提下，物業(yè)服務人有義務提供刷卡等合理替代驗證方式保障通行。經(jīng)審判人員釋法明理，某物業(yè)公司已通過增設刷卡、按鍵等替代驗證方式保障業(yè)主正常通行，人臉識別門禁系統(tǒng)不再對江某構成妨害，故審理法院對江某拆除人臉識別門禁系統(tǒng)、消除限制的訴訟請求不予支持。

三、典型意義

國家支持研究開發(fā)和推廣應用安全、方便的電子身份認證技術，但物業(yè)服務人及其他建筑管理人在積極應用人臉識別技術的同時，應注意不得侵害業(yè)主對其個人信息的處理所享有的知情權、決定權等合法權益；能夠通過其他非人臉識別技術手段實現(xiàn)相同目的或達到同等要求的，不得將人臉識別技術作為唯一驗證方式。人民法院在審理案件時須避免“就案辦案、機械司法”，在訴訟中主動引導物業(yè)服務人提供人臉識別以外的其他合理驗證方式，推動形成“司法釋明—及時整改—權益修復”的解紛閉環(huán)，以“非破壞性”途徑推動矛盾糾紛實質性化解。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國個人信息保護法》

第二十六條 在公共場所安裝圖像采集、個人身份識別設備，應當為維護公共安全所必需，遵守國家有關規(guī)定，并設置顯著的提示標識。所收集的個人圖像、身份識別信息只能用于維護公共安全的目的，不得用于其他目的；取得個人單獨同意的除外。

《最高人民法院關于審理使用人臉識別技術處理個人信息相關民事案件適用法律若干問題的規(guī)定》

第十條 物業(yè)服務企業(yè)或者其他建筑物管理人以人臉識別作為業(yè)主或者物業(yè)使用人出入物業(yè)服務區(qū)域的唯一驗證方式，不同意的業(yè)主或者物業(yè)使用人請求其提供其他合理驗證方式的，人民法院依法予以支持。

物業(yè)服務企業(yè)或者其他建筑物管理人存在本規(guī)定第二條規(guī)定的情形，當事人請求物業(yè)服務企業(yè)或者其他建筑物管理人承擔侵權責任的，人民法院依法予以支持。

《人臉識別技術應用安全管理辦法》

第十條 實現(xiàn)相同目的或者達到同等業(yè)務要求，存在其他非人臉識別技術方式的，不得將人臉識別技術作為唯一驗證方式。個人不同意通過人臉信息進行身份驗證的，應當提供其他合理、便捷的方式。

國家對應用人臉識別技術驗證個人身份另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

案例四：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人屬業(yè)主內(nèi)部治理事務，物業(yè)服務人請求確認形成解聘決議程序違法的，不予支持

——甲物業(yè)服務公司訴某小區(qū)業(yè)委會物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

某小區(qū)于2023年5月召開業(yè)主大會，形成了解聘前期物業(yè)服務企業(yè)甲物業(yè)服務公司的決議，并于2023年5月17日公示表決結果。2023年5月25日，該小區(qū)業(yè)委會向甲物業(yè)服務公司發(fā)出了不續(xù)聘通知書。2023年8月15日，該小區(qū)業(yè)委會通過招標方式與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，隨后向甲物業(yè)服務公司發(fā)出關于要求其限期撤場的通知。甲物業(yè)服務公司認為該小區(qū)業(yè)委會在成立時未召開業(yè)主大會、未經(jīng)業(yè)主投票選舉，系違法成立，不能代表該小區(qū)業(yè)主行使權利，遂向法院起訴，請求確認該小區(qū)業(yè)委會發(fā)出的不續(xù)聘通知書、限期撤場通知及其與乙物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同無效。

二、裁判結果

審理法院認為，不論合同約定的前期物業(yè)服務合同期限是否屆滿，業(yè)主均有權依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人。某小區(qū)召開業(yè)主大會，形成了解聘前期物業(yè)服務企業(yè)的決議。該小區(qū)業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議，在合理期限內(nèi)告知甲物業(yè)服務公司不再續(xù)聘的決定并要求其撤離場地，符合雙方合同的約定和法定程序。至于該小區(qū)業(yè)委會解聘前期物業(yè)服務企業(yè)的決議是否違反法定程序，應由業(yè)主通過法定程序請求救濟，物業(yè)服務企業(yè)無權干涉。根據(jù)合同相對性原則，該小區(qū)業(yè)委會和乙物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務合同》僅對雙方具有法律約束力，并不涉及甲物業(yè)服務公司的權利義務，甲物業(yè)服務公司請求確認該合同無效，無法律和事實依據(jù)。審理法院遂判決駁回甲物業(yè)服務公司的全部訴訟請求。

三、典型意義

根據(jù)民法典第九百四十六條的規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)服務合同享有任意解除權，業(yè)主既可以通過業(yè)主大會作出解聘決定后，依照法定程序直接行使該解除權，也可以授權業(yè)主委員會行使。業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的選舉、業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定等均屬于業(yè)主內(nèi)部治理事務。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，但物業(yè)服務人無權干涉業(yè)主自治。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二百八十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

案例五：業(yè)主共有部分的收益歸全體業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主共同決定程序，物業(yè)服務人不得擅自處分

——某小區(qū)業(yè)委會訴某物業(yè)管理公司、某物業(yè)管理公司某分公司業(yè)主共有權糾紛案

一、基本案情

某小區(qū)業(yè)委會與某物業(yè)管理公司某分公司約定案涉小區(qū)公共收益由業(yè)委會與物業(yè)服務人按6：4核算運營成本，稅費及公共設備維修及改造費由業(yè)委會承擔。合同履行過程中，案涉小區(qū)業(yè)委會召開會議，某物業(yè)管理公司對2021年前案涉小區(qū)公共收益中業(yè)委會應得金額予以確認并進行了轉款支付。后因各方對2022年后公共收益分配發(fā)生爭議，案涉小區(qū)業(yè)委會于2024年11月向法院起訴，請求判令某物業(yè)管理公司、某物業(yè)管理公司某分公司向其提交案涉小區(qū)2022年至2024年1月公共收益清冊及管理成本依據(jù)，并向其支付公共收益中業(yè)委會應得份額及資金占用利息。某物業(yè)管理公司辯稱，2022年至2024年1月案涉小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營利潤不足以抵扣物業(yè)運營成本及公共部分維修費用，故無需向業(yè)委會支付相應收益。

二、裁判結果

審理法院認為，依照民法典第二百八十二條的規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。對于案涉小區(qū)的人車分流整改、屋面排水管整改、外墻磚維修、停車場道閘系統(tǒng)及設備提升改造等維修改造項目，某物業(yè)管理公司未能舉證證明系經(jīng)過業(yè)主大會同意后實施。因未經(jīng)業(yè)主大會同意自行實施上述行為，可能對業(yè)主的權益造成損害，故對某物業(yè)管理公司關于從案涉小區(qū)業(yè)主共有部分收益中扣除上述費用的主張，應不予支持。審理法院遂判決，某物業(yè)管理公司某分公司向某小區(qū)業(yè)委會支付2022年至2024年1月該小區(qū)公共收益及資金占用利息，某物業(yè)管理公司承擔補充清償責任。

三、典型意義

經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分是物業(yè)服務人的基本合同義務，但實踐中共有部分的經(jīng)營管理和收益分配時常引發(fā)糾紛。從民法典及《物業(yè)管理條例》的規(guī)定來看，一方面，物業(yè)服務人等主體利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應屬于業(yè)主共有；另一方面，使用建筑物及其附屬設施的維修資金對共有部分進行維修、更新和改造，利用共有部分從事經(jīng)營活動等均屬于業(yè)主共同決定事項。物業(yè)服務人負有妥善管理公共收益、按業(yè)主共同意志處分共有資金的義務，未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議，不得擅自將業(yè)主共有部分的收益抵扣維修支出。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第二百八十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》

第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

案例六：業(yè)主在小區(qū)以外的城市公共停放區(qū)停車受損，物業(yè)服務人不承擔賠償責任

——林某訴某物業(yè)服務公司物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

2022年1月8日，某小區(qū)業(yè)主林某將電瓶車停放在其所住小區(qū)大門外的劃線停放區(qū)域內(nèi)，后該電瓶車被盜。林某認為該區(qū)域為電瓶車專門停放區(qū)域，某物業(yè)服務公司作為該小區(qū)物業(yè)服務人，需履行定時巡查和24小時值守的安全保障義務?，F(xiàn)因該公司疏于管理，導致其電瓶車被盜，該公司應當承擔賠償責任。某物業(yè)服務公司認為，案涉小區(qū)指定的非機動車停車位位于小區(qū)負一樓；而林某停放電瓶車位置為小區(qū)外圍公共區(qū)域，系市政管理部門劃線并管理的區(qū)域，某物業(yè)服務公司不應向林某承擔賠償責任。經(jīng)協(xié)商未果，林某訴至人民法院。

二、裁判結果

審理法院認為，按照案涉物業(yè)服務合同約定，案涉小區(qū)的非機動車指定停放位置位于小區(qū)內(nèi)部。林某停放車輛的地點位于小區(qū)外部，雖離小區(qū)大門不遠，但屬于市政公共區(qū)域，所有往來人員均可在此停放。某物業(yè)服務公司對小區(qū)內(nèi)的非機動車指定停車位置應按照合同約定承擔定時巡查和值守義務，但對小區(qū)外圍區(qū)域僅負有日常維護和秩序管理義務。林某將電瓶車停放在小區(qū)外的市政公共區(qū)域繼而失竊，某物業(yè)服務公司不應承擔賠償責任，審理法院遂判決駁回林某的訴訟請求。

三、典型意義

小區(qū)紅線以內(nèi)、圍墻以外的“退紅空間”，通常向社會公眾開放、供公共使用和活動，因權責不明、管理缺失，極易形成治理難點。在確定物業(yè)服務人的義務和責任范圍時，人民法院須以物業(yè)服務合同的約定為基準，遵循權利義務對等原則，分別認定其對小區(qū)圍墻內(nèi)外區(qū)域的義務范圍和程度。對小區(qū)建筑外圍的公共空間，物業(yè)服務人僅負有維護基本秩序、采取合理安全措施等一般性義務。本案判決避免了物業(yè)服務人責任的不當擴大，同時也引導業(yè)主對包括非機動車在內(nèi)的財產(chǎn)安全應盡到合理注意義務。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

第九百四十二條 物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。

《物業(yè)管理條例》

第三十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

案例七：業(yè)主行使知情權應在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合理行使，超過必要限度的不予支持

——黎某、黃某反訴某物業(yè)集團公司物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

黎某、黃某系某小區(qū)某房屋的所有權人，某物業(yè)集團公司系該小區(qū)前期物業(yè)管理服務人。2018年3月21日，某物業(yè)集團公司與黃某簽訂《前期物業(yè)服務合同》，后黎某、黃某與某物業(yè)集團公司因物業(yè)服務費的支付問題發(fā)生糾紛。在某物業(yè)集團公司起訴請求黎某、黃某支付物業(yè)服務費的訴訟中，李某、黃某提起反訴，請求法院判令某物業(yè)集團公司向其提供案涉小區(qū)17項資料。

二、裁判結果

審理法院認為，業(yè)主知情權是業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權以及共同管理權相關事項的權利，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條對業(yè)主知情權的范圍作出了明確規(guī)定。但業(yè)主應在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合法合理地行使其知情權，遵循簡便原則，不應濫用民事權利，過度擴張請求披露的信息范圍，過分提高披露主體履行義務的成本和負擔。審理法院認定，黎某、黃某反訴提出的與業(yè)主的權利緊密相關的小區(qū)共有部分使用和收益情況、小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位和車庫的處分情況、物業(yè)服務費收支情況、小區(qū)建筑物及附屬設施維修資金籌集和使用情況，共計4項，均具有事實和法律依據(jù)，應予公開，并供業(yè)主查閱、復制；但對其要求某物業(yè)集團公司提供的其他資料，因不具有法律依據(jù)、超越合理必要限度，或已在審理過程中予以了公開等，不予支持。

三、典型意義

業(yè)主知情權的行使應以監(jiān)督共有部分管理為核心，其范圍限于《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定的維修資金、公共收益、車位處分等直接影響業(yè)主共同利益的事項。物業(yè)服務人應依法及時披露業(yè)主知情權范圍內(nèi)的信息，業(yè)主亦應合理行使知情權，不得濫用民事權利。判斷行權方式是否合理，需綜合考量請求公開的信息與共有部分管理的關聯(lián)性、披露的必要性及操作可行性，避免過度增加物業(yè)服務人的負擔。人民法院支持業(yè)主查閱與共有部分管理直接相關的信息的同時，依法駁回業(yè)主不合理的信息公開請求，有效平衡了物業(yè)服務人的經(jīng)營自主權與業(yè)主的監(jiān)督權，為構建和諧的物業(yè)服務關系提供了司法指引。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第一百三十二條 民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十三條　業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

案例八：鼓勵既有住宅依法依規(guī)增設電梯，但應綜合考量建筑結構、消防安全等因素以及對其他單元或樓棟業(yè)主權益的影響，確定應否增設

——黃某訴王某某、劉某某等12人排除妨害糾紛案

一、基本案情

2023年6月16日，某小區(qū)2單元業(yè)主王某某、劉某某等12人簽訂既有住宅自主增設電梯項目相關業(yè)主協(xié)議書，載明該小區(qū)2單元共有業(yè)主16戶，其中14戶同意增設電梯1部。完成公示后，王某某、劉某某等12人委托案外人某電梯公司負責電梯安裝事宜。2023年9月1日，施工方與案涉小區(qū)3單元居民發(fā)生糾紛，小區(qū)所在地公安機關出警調解。2023年9月12日，案涉小區(qū)所在地居委會組織2單元和3單元居民進行調解，3單元業(yè)主認為2單元安裝電梯不但影響其日常通行，緊急情況下還會對居民逃生、救援車輛進出造成妨礙。2024年3月，王某某、劉某某等12人向法院提起訴訟，請求判令黃某及案涉小區(qū)3單元業(yè)主停止阻止、妨礙2單元加裝電梯的行為。

二、裁判結果

審理法院認為，2單元加裝電梯將占用案涉小區(qū)唯一的公共通道，屬改變小區(qū)共有部分用途的行為，尤其對3單元業(yè)主的通行造成較大影響，已明顯超過了合理容忍義務的范疇，應由2單元、3單元業(yè)主共同決定。同時，該公共通道本身寬度已低于消防通道寬度要求，2單元加裝電梯將導致該通道更為狹窄，加重安全隱患。另外為使加裝電梯后公共通道最窄處寬度達到《住宅設計規(guī)范》（GB500096-2011）要求的1.2米，王某某、劉某某等12人及施工方提出了去掉2單元第一、二級樓梯的方案，但該變更方案并未經(jīng)有關部門審核通過，且必然影響2單元房屋整體結構。審理法院遂判決駁回王某某、劉某某等12人的全部訴訟請求。

三、典型意義

支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施，是保障殘疾人、老年人平等、充分、便捷地參與和融入社會生活的重要舉措。實踐中，一般認為加裝電梯事項屬于民法典第二百七十八條規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設施”，系業(yè)主共同決定事項。故在制定具體方案時，應綜合考量建筑結構、消防安全等因素，以及對其他單元或樓棟業(yè)主權益的影響。若加裝電梯將對本單元、樓棟以外的其他業(yè)主造成重大影響，則受到影響的業(yè)主亦應當納入表決范圍。在決策和實施過程中，應弘揚中華民族與鄰為善、守望相助等傳統(tǒng)美德，加強溝通協(xié)商，按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理好相關業(yè)主之間的權利義務關系，促進社會全體人員共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《中華人民共和國消防法》

第二十八條　任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場所的門窗不得設置影響逃生和滅火救援的障礙物。

案例九：確認物業(yè)服務合同無效屬于業(yè)主共同決定事項，單個業(yè)主并非適格原告

——鄒某訴某物業(yè)公司及某小區(qū)業(yè)委會確認合同無效糾紛案

一、基本案情

鄒某系某小區(qū)業(yè)主。2023年5月11日，某物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)委會簽訂了《物業(yè)服務合同》。鄒某認為前述《物業(yè)服務合同》中約定的合同期限過長，物業(yè)服務費的收費標準及對公共收益的分配比例損害了全體業(yè)主的利益，故向人民法院提起訴訟，請求確認《物業(yè)服務合同》的部分條款無效。

二、裁判結果

審理法院認為，物業(yè)服務合同的效力及于全體業(yè)主，對于合同效力的確認涉及全體業(yè)主共同利益和共同管理權利，應屬于業(yè)主共同決定事項。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條“下列事項由業(yè)主共同決定：……（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決……決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，鄒某作為單個業(yè)主，在未得到全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主授權的情況下，不能直接提起本案訴訟，故其并非本案適格原告，審理法院遂裁定駁回鄒某的起訴。

三、典型意義

業(yè)委會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對全體業(yè)主具有法律約束力。由于物業(yè)服務合同涉及共有和共同管理權利的重大事項，根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，單個業(yè)主無法單獨決定相關事項，不具備單獨訴訟的原告主體資格。本案的處理明確單個業(yè)主在未獲合法授權時，不具備就共有和共同管理權利重大事項單獨起訴的主體資格，引導當事人通過法定的業(yè)主共同決定程序解決爭議，減少不必要的訴訟資源消耗、提升司法裁判效率；也能防止單個業(yè)主濫用權利干擾物業(yè)服務開展，引導業(yè)主通過集體表決解決全體利益事項，推動物業(yè)管理與小區(qū)治理從“個體維權”向“集體共治”轉變。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

案例十：基于商品房買賣合同實際占有使用建筑物專有部分的民事主體，雖未辦理權屬登記，可以認定為業(yè)主

——某物業(yè)管理公司訴吳某某物業(yè)服務合同糾紛案

一、基本案情

2013年12月18日，某置業(yè)公司與某物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務合同，約定由某物業(yè)管理公司為其開發(fā)的某小區(qū)提供物業(yè)服務。2016年，某置業(yè)公司分別與吳某某、李某就購買案涉小區(qū)同一套房屋簽訂了《商品房買賣合同》。其中與李某簽訂的合同于2016年10月28日辦理了簽約備案登記；與吳某某簽訂的合同未辦理簽約備案登記，但案涉房屋實際由吳某某占有使用。后某物業(yè)管理公司向法院起訴，請求判令吳某某、李某支付物業(yè)服務費及垃圾清運費。

二、裁判結果

審理法院認為，案涉房屋雖備案登記在李某名下，但李某并未實際占有使用房屋，未實際享受某物業(yè)管理公司提供的服務。吳某某基于其與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》實際占有使用案涉房屋，享受了某物業(yè)管理公司提供的服務，屬于實際享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務的情形，應當認定吳某某為案涉房屋的業(yè)主。參照《四川省物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，也應認定實際占有使用房屋的吳某某為支付物業(yè)服務費的義務主體。審理法院遂判決吳某某向某物業(yè)管理公司支付2017年4月1日至2023年12月31日期間的物業(yè)服務費及垃圾清運費。

三、典型意義

從民法典的規(guī)定來看，房屋的所有權人，或者說依法享有建筑物區(qū)分所有權的權利主體為業(yè)主。但在實踐中，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。對此，人民法院應當從權利與義務對等的角度出發(fā)，結合房屋的來源、占有的依據(jù)、實際使用等情況，認定實際享有業(yè)主權利的民事主體為業(yè)主，進而判決其承擔業(yè)主義務，實現(xiàn)權利和義務相統(tǒng)一。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第一條 依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。

《四川省物業(yè)管理條例》

第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同約定，享有業(yè)主權利，承擔業(yè)主義務。

不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權人為業(yè)主。

尚未依法辦理房屋所有權登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務：

（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權的；

（二）因繼承取得房屋所有權的；

（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的；

（四）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設單位為業(yè)主。